地产

详解

本节结构最简单，两个子知识点成对出现，要一并对读。

背景先记两种持有形式：一是租赁物业，以租金收入清偿按揭及其他开支，同时有机会在升市中获利；二是买入物业或未开发土地，待日后出售图利。两种形式都可用银行按揭融资。

3.5.1 四项好处：资本增值、对冲通胀、可利用银行按揭借贷、具拥有物业的优越感。手册以世邦魏理仕《2020全球生活报告》为据，指香港住宅价格蝉联全球最高，过去十二年累升262%（经通胀调整后为162%），并列出2009年28.5%、2010年21%、2012年25.7%、2014年13.6%、2017年14.7%的年度升幅，而同期实际收入多年几近停滞。

3.5.2 六项弊处：波幅／风险高、交易成本高、市场缺乏流动性、管理问题、投资额大、租金收益率低，可用「风险、成本、变现、管理、门槛、收益率」六个词串记。

两张清单的交汇处在按揭：升市时是杠杆好处，跌市时同样放大亏蚀，正好连起「可利用按揭」与「波幅／风险高」。同一组楼价数字亦两边共用——好处一边读成资本增值，弊处一边读成波动惊人。手册另提到调控楼市措施、中美贸易战、新冠肺炎疫情，以及2020年6月30日生效的中国国家安全法等不稳因素，楼价仍然高企。

概念边界

本节只讲直接持有实物地产，不同于在交易所买卖的股票、债券或基金，也不同于 3.6 低变现能力的投资——后者另有拍卖导致价格差异大、需特别知识与经验等特征，而收藏品只讲拥有的满足感，不列资本增值与按揭。节内「管理问题」指物业本身的租客与维修事务，不是基金经理的管理或收费；「市场缺乏流动性」是套现需时觅买家，不等于完全不能变现。

案例

李女士以按揭购入一个商铺收租。买入时她只须付首期，其余由银行按揭融资，这是好处中的杠杆；她期望铺位升值带来资本增值，并以实物资产对冲通胀，同时享有拥有物业的优越感。持有期间她不断处理租客与维修，租金相对铺价的回报并不吸引。其后楼市下调，她想套现，挂盘数月才觅得买家，成交时各项费用不轻——正好对应市场缺乏流动性、交易成本高、管理问题与租金收益率低；而当初首期已占去大部分资金，令她无法分散到其他资产，是投资额大。中介人提醒：按揭在升市是好处，跌市则放大亏蚀，这正是第一项弊处波幅／风险高。