地產

詳解

本節結構最簡單，兩個子知識點成對出現，要一併對讀。

背景先記兩種持有形式：一是租賃物業，以租金收入清償按揭及其他開支，同時有機會在升市中獲利；二是買入物業或未開發土地，待日後出售圖利。兩種形式都可用銀行按揭融資。

3.5.1 四項好處：資本增值、對沖通脹、可利用銀行按揭借貸、具擁有物業的優越感。手冊以世邦魏理仕《2020全球生活報告》為據，指香港住宅價格蟬聯全球最高，過去十二年累升262%（經通脹調整後為162%），並列出2009年28.5%、2010年21%、2012年25.7%、2014年13.6%、2017年14.7%的年度升幅，而同期實際收入多年幾近停滯。

3.5.2 六項弊處：波幅／風險高、交易成本高、市場缺乏流動性、管理問題、投資額大、租金收益率低，可用「風險、成本、變現、管理、門檻、收益率」六個詞串記。

兩張清單的交匯處在按揭：升市時是槓桿好處，跌市時同樣放大虧蝕，正好連起「可利用按揭」與「波幅／風險高」。同一組樓價數字亦兩邊共用——好處一邊讀成資本增值，弊處一邊讀成波動驚人。手冊另提到調控樓市措施、中美貿易戰、新冠肺炎疫情，以及2020年6月30日生效的中國國家安全法等不穩因素，樓價仍然高企。

概念邊界

本節只講直接持有實物地產，不同於在交易所買賣的股票、債券或基金，也不同於3.6低變現能力的投資——後者另有拍賣導致價格差異大、需特別知識與經驗等特徵，而收藏品只講擁有的滿足感，不列資本增值與按揭。節內「管理問題」指物業本身的租客與維修事務，不是基金經理的管理或收費；「市場缺乏流動性」是套現需時覓買家，不等於完全不能變現。

案例

李女士以按揭購入一個商鋪收租。買入時她只須付首期，其餘由銀行按揭融資，這是好處中的槓桿；她期望鋪位升值帶來資本增值，並以實物資產對沖通脹，同時享有擁有物業的優越感。持有期間她不斷處理租客與維修，租金相對鋪價的回報並不吸引。其後樓市下調，她想套現，掛盤數月才覓得買家，成交時各項費用不輕——正好對應市場缺乏流動性、交易成本高、管理問題與租金收益率低；而當初首期已佔去大部分資金，令她無法分散到其他資產，是投資額大。中介人提醒：按揭在升市是好處，跌市則放大虧蝕，這正是第一項弊處波幅／風險高。