地产 · 地产投资的好处

详解

手册把地产列为香港最佳的投资方式之一，并给出四项好处，考生须能逐条背出并理解其来由。①资本增值：物业市值上升带来利润。手册以世邦魏理仕《2020全球生活报告》为据，指香港住宅价格蝉联全球最高，过去十二年成倍上涨达262%（经通胀调整后为162%），其中2009年升28.5%、2010年升21%、2012年升25.7%、2014年升13.6%、2017年升14.7%；同期香港实际收入却多年几近停滞。②对冲通胀：实物资产价格随物价上升，可抵销货币购买力下跌。留意手册把「262%」与「经通胀调整后162%」并列，正是通胀调整前后的对照。③可利用银行按揭作借贷：投资者只须支付首期即可购入单位、房屋、商铺或写字楼，其余以按揭融资，形成杠杆；即使是买入待日后出售获利（包括未开发土地）的形式，同样可用按揭融资。④具拥有物业的优越感：属心理及身份层面的非金钱回报。

另须记住地产投资的两种常见形式：一是租赁物业，以租金收入清偿按揭及其他开支，既提供周转现金，又有机会从物业升市中获利；二是买入物业或未开发土地，待稍后出售图利。手册同时点明香港曾面对政府持续实施的调控楼市措施、中美贸易战、新冠肺炎疫情，以及社会政治动荡下于2020年6月30日生效的中国国家安全法等不稳因素，楼价仍然高企。

概念边界

这里讲的是直接持有实物地产的好处，不同于买入股票、债券等金融工具。手册所列只有四项，租金带来的周转现金属于租赁物业形式的描述，并未单列为「好处」条目；而「租金收益率低」反而被归入弊处，不要错当优点。杠杆一项限于银行按揭，与衍生工具的高度杠杆作用属不同章节。收藏品那种「拥有的满足感」亦与地产的「拥有物业的优越感」分属不同小节。

案例

陈先生有一笔资金，考虑买入一个住宅单位出租。中介人向他说明：他只须付首期，其余可透过银行按揭借入，属可利用按揭的杠杆；日后单位市值上升可获资本增值，而物业作为实物资产亦有对冲通胀作用；租金收入可用以清偿按揭及其他开支，同时提供周转现金；此外他亦会得到拥有物业的优越感。中介人同时提醒，若他改为买入未开发土地待日后出售获利，同样可用按揭融资，但性质是等候升值而非收租。