地产 · 地产投资的弊处

详解

手册一方面称地产是香港最佳投资方式之一，另一方面明确列出它作为投资工具的六项弊处，考生须能逐条复述并识别。①波幅／风险高：楼价起落幅度大，手册指香港住宅价格在过去12年累升262%（经通胀调整后为162%），其中2009年升28.5%、2010年升21%、2012年升25.7%、2014年升13.6%、2017年升14.7%，同期实际收入多年几乎停滞，升幅惊人亦意味着回调时对持有人冲击大。②交易成本高：买卖物业所需支付的各项费用，比买卖一般证券为重。③市场缺乏流动性：物业没有交易所式的即时买卖场所，要套现须时间去觅买家。

④管理问题：出租物业要长期处理租客、维修、收租等事务。⑤投资额大：入场要先付首期甚至全数款项，资金门槛高，难以小额分散。⑥租金收益率低：以租金收入相对楼价计算的回报偏低。

宜与好处对读理解：银行按揭虽让投资者以杠杆入市，但楼价反向走时同样放大亏蚀，与风险高互为表里；手册亦提到政府持续实施的调控楼市措施、中美贸易战，以及新冠肺炎疫情、社会政治动荡引发的中国国家安全法（2020年6月30日生效）等不稳因素，构成波动背景，但香港仍蝉联全球房价最高城市。记忆可用「风险、成本、变现、管理、门槛、收益率」六个关键词串起。

概念边界

这六项针对直接持有实物地产，不套用于在交易所买卖的金融资产；衍生工具的弊处另有损失无限、期满后损失全部期权金、对相关证券没有拥有权等，性质不同。「市场缺乏流动性」与低变现能力投资的illiquid虽同义，但后者另带拍卖导致价格差异大、需特别知识与经验的特征。「管理问题」指物业本身的管理事务，不是指基金经理的管理，也不是指收费高。

案例

李女士以按揭购入一个商铺收租，其后楼市下调需要套现。她的遭遇一次过反映多项弊处：商铺挂盘数月才觅得买家，属市场缺乏流动性；成交时各项费用不轻，属交易成本高；持有期间不断处理租客与维修，属管理问题；租金收入相对铺位价格计算的回报并不吸引，属租金收益率低；而当初投入的首期已占她大部分资金，属投资额大，令她无法同时分散到其他资产。中介人提醒，按揭在升市中是杠杆好处，跌市中则放大亏蚀，正对应第一项波幅／风险高。