地產 · 地產投資的好處

詳解

手冊把地產列為香港最佳的投資方式之一，並給出四項好處，考生須能逐條背出並理解其來由。①資本增值：物業市值上升帶來利潤。手冊以世邦魏理仕《2020全球生活報告》為據，指香港住宅價格蟬聯全球最高，過去十二年成倍上漲達262%（經通脹調整後為162%），其中2009年升28.5%、2010年升21%、2012年升25.7%、2014年升13.6%、2017年升14.7%；同期香港實際收入卻多年幾近停滯。②對沖通脹：實物資產價格隨物價上升，可抵銷貨幣購買力下跌。留意手冊把「262%」與「經通脹調整後162%」並列，正是通脹調整前後的對照。③可利用銀行按揭作借貸：投資者只須支付首期即可購入單位、房屋、商鋪或寫字樓，其餘以按揭融資，形成槓桿；即使是買入待日後出售獲利（包括未開發土地）的形式，同樣可用按揭融資。④具擁有物業的優越感：屬心理及身份層面的非金錢回報。

另須記住地產投資的兩種常見形式：一是租賃物業，以租金收入清償按揭及其他開支，既提供周轉現金，又有機會從物業升市中獲利；二是買入物業或未開發土地，待稍後出售圖利。手冊同時點明香港曾面對政府持續實施的調控樓市措施、中美貿易戰、新冠肺炎疫情，以及社會政治動盪下於2020年6月30日生效的中國國家安全法等不穩因素，樓價仍然高企。

概念邊界

這裡講的是直接持有實物地產的好處，不同於買入股票、債券等金融工具。手冊所列只有四項，租金帶來的周轉現金屬於租賃物業形式的描述，並未單列為「好處」條目；而「租金收益率低」反而被歸入弊處，不要錯當優點。槓桿一項限於銀行按揭，與衍生工具的高度槓桿作用屬不同章節。收藏品那種「擁有的滿足感」亦與地產的「擁有物業的優越感」分屬不同小節。

案例

陳先生有一筆資金，考慮買入一個住宅單位出租。中介人向他說明：他只須付首期，其餘可透過銀行按揭借入，屬可利用按揭的槓桿；日後單位市值上升可獲資本增值，而物業作為實物資產亦有對沖通脹作用；租金收入可用以清償按揭及其他開支，同時提供周轉現金；此外他亦會得到擁有物業的優越感。中介人同時提醒，若他改為買入未開發土地待日後出售獲利，同樣可用按揭融資，但性質是等候升值而非收租。