地產 · 地產投資的弊處

詳解

手冊一方面稱地產是香港最佳投資方式之一，另一方面明確列出它作為投資工具的六項弊處，考生須能逐條複述並識別。①波幅／風險高：樓價起落幅度大，手冊指香港住宅價格在過去12年累升262%（經通脹調整後為162%），其中2009年升28.5%、2010年升21%、2012年升25.7%、2014年升13.6%、2017年升14.7%，同期實際收入多年幾乎停滯，升幅驚人亦意味著回調時對持有人衝擊大。②交易成本高：買賣物業所需支付的各項費用，比買賣一般證券為重。③市場缺乏流動性：物業沒有交易所式的即時買賣場所，要套現須時間去覓買家。

④管理問題：出租物業要長期處理租客、維修、收租等事務。⑤投資額大：入場要先付首期甚至全數款項，資金門檻高，難以小額分散。⑥租金收益率低：以租金收入相對樓價計算的回報偏低。

宜與好處對讀理解：銀行按揭雖讓投資者以槓桿入市，但樓價反向走時同樣放大虧蝕，與風險高互為表裡；手冊亦提到政府持續實施的調控樓市措施、中美貿易戰，以及新冠肺炎疫情、社會政治動盪引發的中國國家安全法（2020年6月30日生效）等不穩因素，構成波動背景，但香港仍蟬聯全球房價最高城市。記憶可用「風險、成本、變現、管理、門檻、收益率」六個關鍵詞串起。

概念邊界

這六項針對直接持有實物地產，不套用於在交易所買賣的金融資產；衍生工具的弊處另有損失無限、期滿後損失全部期權金、對相關證券沒有擁有權等，性質不同。「市場缺乏流動性」與低變現能力投資的illiquid雖同義，但後者另帶拍賣導致價格差異大、需特別知識與經驗的特徵。「管理問題」指物業本身的管理事務，不是指基金經理的管理，也不是指收費高。

案例

李女士以按揭購入一個商鋪收租，其後樓市下調需要套現。她的遭遇一次過反映多項弊處：商鋪掛盤數月才覓得買家，屬市場缺乏流動性；成交時各項費用不輕，屬交易成本高；持有期間不斷處理租客與維修，屬管理問題；租金收入相對鋪位價格計算的回報並不吸引，屬租金收益率低；而當初投入的首期已佔她大部分資金，屬投資額大，令她無法同時分散到其他資產。中介人提醒，按揭在升市中是槓桿好處，跌市中則放大虧蝕，正對應第一項波幅／風險高。